[렘군] 다 오른 것 같은 부동산에서 큰 돈 벌 수 있는 재개발 1부

 

재개발에 관심을 가지는 이유

1) 전매제한이 재건축에 비해 비교적 자유로움

 - 관리처분인가 날때까지 가능함

 - 관리처분인가가 나도 예외사항에 따라 전매가능

2) 돈도 적게 들어감

3) 재건축 환수이익 환수제도 영향을 안받음

 

재개발과 재건축의 차이

1) 재건축은 가장 좋은 입지에 오래된 아파트를 새 아파트로 바꿔주는 것

2) 재개발은 지금은 좀 낙후되어 있지만 주택을 밀어 새 아파트로 바꿔주는 것

 

그 이전의 모습이 뭐였냐가 다르며, 결론적으로 새 아파트가 되는 것임!

 

재개발의 단계

1) 정비구역지정

2) 조합설립인가

3) 사업시행인가

4) 관리처분인가

* 단계마다 시세가 올라가는것이 정상임

** 그러나 1,2,3,4단계가 일정하게 시세가 오르는 것은 아니며 마지막 단계로 갈수록 오르는 속도가 가파름

 

재개발 기본용어

1) 감정평가금액 : 내 주택이 얼추 얼마인가(조합원 입장)

2) 권리가액 : 진짜 얼마냐! 구체적인(조합원 입장)

3) 분담금 : 기존에 가지고 있던 내 주택 평수에 따라 납부 또는 환급 받아야하는 금액

4) 입주권 : 조합원에 해당하는 이야기( 앞 단계중 4단계가 딱 되면 입주권이 됨)

   분양권 : 조합원이 아닌 사람들이 청약에 당첨되었을때

 

재개발 투자 타이밍

먼저, 어떤 단계에 들어가면 좋다! 라기보다 그 지역의 부동산 경기가 중요함

그러나, 단계만 놓고 고르라하면 관리처분인가 난 것 부터 살펴봄

왜? 가장 빨리 수익실현 할 수 있기 때문

→ 관리처분인가가 난 후와 완전 시세가 형성되기까지 그 사이가 가장 가파르게 가격이 오르기때문

    특히, 초보자일수록 4단계부터 가면 좋다.

고수들도 조합설립이 나기 직전이다라는 소문이 날 경우 잽싸게 들어가거나 설립이 된걸보고 들어감

 

굳이 하이리스크를 떠안으면서,, 앞 단계에 들어갈 필요가 없음

차라리 확실하고 가성비(?) 좋은 수익에 집중해라!

 

정비구역 지정 되었다가 해제된 지역은 왜 들어가지 말라하는지?

(사전지식) 구역을 지정하는 이유 

: 구역을 지정하는 순간부터, 새로운 건물이 그 구역에 들어서더라도 그 사람들은 재개발 혜택을 받을 수 없음. 즉, 입주권을 받을 수 없음. 구역을 지정하기 직전까지 들어와있던 사람들만 가능

 

구역지정이 되었는데 3년이내에 조합설립을 안하면 일몰제에 의해서 그냥 해제되버림

그렇다면? 아~ 여기는 재개발 구역지정이 다시 될 가능성이 높구나! 하고 그때부터 신축 빌라가 많이 지어짐.

그럼 후에 다시 구역지정을 지자체에 신청하더라도, 신축들이 많아져서 노후도가 떨어져 승인 확률도 떨어짐